Il nuovo quartiere di via Europa a Cesena

La zona oggi di interesse, collocata a ridosso del centro storico di Cesena e adiacente alla stazione ferroviaria, ha ospitato per lunghi decenni l’insediamento di attività legate al commercio ortoalimentare. In particolare da segnalare gli stabilimenti della Ex-Arrigoni, nota azienda di produzione di conserve e marmellate, attiva a Cesena fin dal 1920. 

La collocazione era ideale, nel senso che, intelligentemente, era servita dalla ferrovia attraverso un dedalo di "binari" che permettevano l'ingresso dei vagoni ferroviari direttamente fin dentro i capannoni. Oggi la piattaforma logistica dell'ortomercato Cesenate, una delle più estese d'italia, é collocata in periferia a Pievesestina, ed è servita esclusivamente da interminabili file di camion e mezzi pesanti inquinanti, un assoluto non senso sia dal punto i vista dei costi che dal punto di vista dell'efficienza energetica. 

Nel frattempo la città è cresciuta tutto intorno, la Arrigoni a Cesena non c'è più, e questa isola di archeologia industriale, occupata oggi quasi esclusivamente dalle attività delle Carrozzerie Battistini, proprietarie di buona parte dell'area, ha perso completamente la sua funzione originaria. Dal 2004 il Comune di Cesena ha quindi deciso di riqualificare l'area e destinarla nuovamente ad uso prevalentemente residenziale, affidando l'intero comparto nelle mani del fiorentino Studio di Architettura Natalini. 

Se volete dare un occhiata al progetto di Natalini, potete trovarlo qui. C'è anche una bella galleria fotografica che illustra la magnificenza dell'opera, ovviamente sempre straripante di verde, al punto che la nuova area sarebbe soprannominata "Parco Europa".

Tutto meraviglioso quindi ? Insomma! Recente è stato presentato al quartiere centro urbano di Cesena l'ultimo piano urbanistico, nel quale vengono presentati dati  presumibilmente definitivi sul reale assetto dell'opera.

L'area avrà una estensione di circa 7 ettari (70.000+ metri quadrati) e vede la realizzazione di ben 560 nuovi alloggi. Il comune di Cesena ha negoziato le condizioni con gli attuali 2 proprietari, i Fratelli Battistini già citati e la società di compravendita "Nuova Madonnina", dell'imprenditore edile Nello Sacchetti. 

In cambio dei soldi necessari per la realizzazione della nuova autostazione, del valore di circa 5 milioni di euro e da realizzare al posto degli attuali scambi ferroviari in disuso, è stato concesso un indice di edificabilità pari a 1.07, rispetto allo 0.8 scarso dell'area circostante. Questo significa che i palazzi avranno una altezza media di 7 piani!!

Dei 560 alloggi previsti, solo 42 (circa il 5%) saranno destinati ad edilizia convenzionata, gran parte dei quali in realtà vincolati con contratti di locazione decennale e non in piena disponibilità del Comune. Per servire tutti questi nuovi residenti (ammesso che esisteranno davvero) si prevede di realizzare parcheggi interrati di due piani confinati in gran parte del sottosuolo dell'area, con ingresso e uscita su strade decisamente sottodimensionate e in conflitto con il traffico che presumibilmente proverrà dalla nuova autostazione.

Come se non bastasse, si è deciso di monetizzare gran parte dell'area verde prevista, portandola da 16.000 mq a 8.000 mq, cioè solo al 10%, concentrata per lo più all'interno del complesso circolare a forma di anfiteatro (vedi immagine sotto). Difficile a questo punto chiamare "parco europa" una zona che a causa dell'altezza dei palazzi è destinata a rimanere praticamente sempre all'ombra e con poco verde.

Davvero la città di Cesena ha bisogno di una concentrazione così elevata di edifici residenziali in pieno centro, anche considerando gli oltre 700 nuovi appartamenti previsti per il nuovo quartiere novello di prossima realizzazione ?

Le intenzioni sono buone, le premesse per realizzare l'opera ci sono, ma il sospetto è che ci si sia lasciati prendere la mano, operando piuttosto una immensa svendita di territorio pur di far girare l'economia dei costruttori locali. Il progetto andava dimensionato per le reali necessità del territorio, senza realizzare una quantità sproporzionata di unità abitative al solo scopo di incamerare qualche onere di urbanizzazione in più. Questi palazzi alti 7 piani rischieranno di rimanere in gran parte sottoutilizzati, a meno di non pensare realmente che in clima di recessione si possano richiamare in citta almeno altri 10.000 abitanti nei prossimi anni.

C'è nel progetto un disegno gigantista che erroneamente qualcuno scambia ancora per sviluppo, ignorando che la svendita del territorio oggi permette di raggranellare qualche risorsa per progetti utili, ma può portare un domani a impreviste conseguenze. Se l'area non decolla, così come successo all'ex zuccherificio, altro esempio di inutile urbanizzazione e di degrado urbano, c'è il rischio di caricare sul comune molti ulteriori oneri e costi fissi (manutenzione strade, illuminazione pubblica, servizi pubblici, scuole, asili) tali da annullare in larga misura i vantaggi presunti di oggi. 

Spero che questo progetto venga un po ridimensionato, anche se a costo di una riduzione della nuova autostazione, che il Comune è convinto non sia finanziabile in altra maniera se non concedendo ai costruttori di spargere cemento a volontà, senza una reale pianificazione dello sviluppo sostenibile della città.

Scarica il piano di riqualificazione di via Europa.